そろそろ家がほしいけど、何から検討し始めようかな…。
「家賃の支払いは勿体ないし、家族も増えたし、そろそろ家を買おうかな？」
この記事を目にしている人は家の購入を検討し始めているところかと思います。
“夢のマイホーム”が絶対の価値観と言われていたのも一昔前のこと、
”購入派VS賃貸派”や”新築派VS中古派”など、今の時代人々の価値観は益々多種多様になっています。
しかし、昔から変わることなく家の購入は、一般的には一生に1、2度しかない大イベントです。
選択肢や情報が溢れかえっているこのご時世、家という失敗できない大きな買い物をするためのポイントを含む
『考えるべきこと３選』と『営業マンは教えてくれない“落とし穴”とは』について初心者の方にもわかりやすくお伝えしています。
ぜひ、家探しの参考にしてください。
私は新築一戸建て、新築マンションの売買、中古物件の売買および賃貸など、ほぼ全ての種類の実物不動産取引にプロとして携わっています。
宅地建物取引士として15年の不動産業界経験の中で何千人ものお客様の家探しをお手伝いしてきました。本記事では、その知見を元に、営業マンだからこそお伝えできる『営業マンは教えてくれない“落とし穴”とは』についても詳しく記載しています。
と、いいますのも、不動産の営業マンは歩合給料制ではなかったとしても、いつまでに何件売買契約を成立しなければいけない、という数字があります。
そのため、営業マンは購入者が自分にとって都合が良いと思わせるような見せ方や紹介の仕方をします。
その点をしっかりと見抜いて満足のいく家探しをするために抑えておきたいポイントについて【落とし穴はコレ！！】でお伝えしています。
はじめに
では、自宅を購入するにあたり考えなければならない（決めなければならない）ことは何でしょうか。
まずは “考えるべきこと”について記載します。
具体的には、①予算②エリア③マンションor戸建て の３つです。
“新築or中古”の選択については、また別記事にて詳しく解説しています。気になる方はコチラ⇒
この３点について以下にて、もう少し詳しく説明します。
予算
これは家を探すために絶対に必要な指標の１つです。
予算を決める前に家を探し始めてしまうと、せっかく何度もモデルルームに足を運び、やっと気に入った物件が見つかったとしても、物件価格の条件が合わずにまた一から探し直し…なんてことにもなりかねません。
まずは“予算”から決めていきましょう。
物件購入価格の全額を現金で用意できる人はほんの一握りです。
ほとんどの人が自己資金にローンを併用しての家の購入を検討します。
ローン借入可能額は、金融機関によって条件の幅はあるものの基本的には“年収”と“他の借入状況”によって決まります。
【営業マンが教えてくれない“借入額”の落とし穴はコレ！！】
借入可能額いっぱいまで住宅ローンを利用するのは危険です。
住宅ローンの年間返済額は、一般的に「年収の２５％以内にするとよい」と言われています。
年収400万円の場合は100万円（月額約83,000円）です。
しかし、金融機関によっては年収の35％（140万円月額約116,000円）まで貸出をする金融機関もあります。
銀行は不動産を担保にお金を多く貸すことで金利分の利益を得ることができますし、営業マンはより高い物件を紹介することが可能になるため、購入者に無理をさせることになったとしても選択肢を狭めるような忠告をしてくれることは少ないでしょう。
ローンを利用して家を購入する場合、予算の考え方としては、まず賃貸物件を借りるときのように
“世帯収入のうち、月額いくらまでなら自宅の支払いにあてることができるのか”を考えます。
そして、その決めた月支払い額に対して、いくら（○○○○万円）の物件が購入できるのかを算出します。
例えば月額85,000円以内に支払額を抑えたい場合、借入額は3,000万円まで可能です。（金利・1％・35年返済・月々84,685円・ボーナスなし）
超低金利が続いていることもあり、銀行は低いハードルで多額の融資をしています。
しかし、ローン返済期間は最長35年と非常に長い期間ということを忘れてはいけません。
毎月の返済とボーナス月の返済を併用すれば毎月の返済を抑えることは可能ですが、資金計画をする際はあくまでボーナス月の返済を“０円”で計算し毎月の返済だけで返済可能な範囲での購入物件価格の上限額を算出することをおススメします。
加えて、頭金を用意できればその金額を借入額に足した金額が予算となります。
※マンション購入の場合、毎月の管理費・修繕積立金・駐車場代がかかるため、その支払を考慮すると、借入金額を減らして管理費等支払分は返済額を下げる必要があります。
※その他、諸費用と税金は、新築物件で物件価格の３～７％、中古物件で６～１０％かかるといわれています。
【営業マンが教えてくれない“予算”についての落とし穴はコレ！！】
上記でもお伝えしたように、営業マンが提示する購入シミュレーションは、購入者にとって都合の良い見せ方をしてくる場合がほとんどです。
“固定金利or変動金利”や“ボーナス返済の有無”“返済期間”について複数パターンのシミュレーション作成してもらい、無理のない返済計画を立てましょう。
【借入額3,000万円 返済期間35年 元利均等】
■金利方式が異なる場合
| 35年 固定金利 1％ | 35年 変動金利 0.4％ | |
| 毎月の返済額 | 84,685円 | 76,556円 |
| ボーナス月の返済額 | 0円 | 0円 |
| 年間返済額 | 1,016,220円 | 918,672円 |
| 総返済額 | 35,567,700円 | 32,153,520円 |
2020/07/05時点
■ボーナス月の返済を毎月の返済額の3倍とした場合
| 35年 固定金利 1％ | 35年 変動金利 1％ | |
| 毎月の返済額 | 84,685円 | 63,527円 |
| ボーナス月の返済額 | 0円 | 190,583円 |
| 年間返済額 | 1,016,220円 | 1,016,436円 |
| 総返済額 | 35,567,700円 | 35,575,260円 |
2020/07/05時点
表にある通り、金利が0．数パーセント異なるだけで1万円弱も毎月の返済額が異なります。
変動金利を選ぶ場合は金利の変動リスクを念頭に置かなければなりません。
また、ボーナス払いを利用すると、年間返済額はほとんど変わらなくとも、毎月の返済額は2万円も少なくなります。
こちらも「毎月の返済が今の家賃と変わらないから」と購入のハードルを下げる見せ方の一つです。
エリア
予算が決まったら、次に購入検討エリアを考えます。
エリアの決め方として多いのは、次の順番です。
１．今住んでいる場所の近く
２．自身や配偶者（奥様）の実家の近く
３．職場へのアクセスが良い路線沿線
何度も書いている通り、家は非常に大きな買い物です。
知らない土地ではその価格に見合うかどうかの判断基準を持っていないため、なかなか買いにくいものです。
そのため一番多いのは、今住んでいて住み心地がいい、子供の教育環境が変わらないなどの理由から、今の住まいの近くで購入される方が多くいらっしゃいます。
次に多いのは、自身や配偶者（奥様）の実家の近くです。
特にこれから子育てをされる方や、小さなお子様がいらっしゃる家庭で多く見受けられます。
マンションor戸建て
エリアまで決まれば、次は“マンションor戸建”です。
投資ではなく、あくまで自分が住む家として購入するのであれば、どちらを選択するかは正直好みになってきます。
自身が育ってきた環境から戸建てしか考えられない方もいますし、通勤に便利な駅近マンションを選ぶ方もいます。
住まいに何を求めるかの優先順位を明確にして決めていきましょう。
マンションは戸建てに比べ資産価値が高い、売りやすい・貸しやすい、セキュリティが高い、戸建ては土地があるため価値が無くなることはない、広い、管理費や駐車場代がない、上下階の騒音を気にしなくてよい、などそれぞれのメリット（もちろんデメリット）があります。
詳しくは別の記事でご紹介しています。
戸建てとマンション徹底比較についての記事はコチラ⇒
【実際に家探しをスタート】
ネットで物件を探してみましょう
“①予算②エリア③マンションor戸建て”の３つを決めたら、この３つの希望条件に合う物件を探してみましょう。
参考まで≪スーモのサイト≫
物件やモデルルームを見に行く
実際にモデルルームへ足を運んでみましょう。1，2箇所行くだけでも販売営業マンから不動産購入に必要な知識を得ることができます。
実物のきれいな新築物件を見ると、テンションが上がってしまい、つい購入したい気持ちに駆られますが最低でも３物件は見て比較することをおススメします。
【営業マンが教えてくれない“不動産比較”についての落とし穴はコレ！！】
家電でも車でも、高い買い物をするときは皆さんお店を回ったりネットの口コミを読んだりして比較検討しますよね？
新車などはまったく同じものでもディーラーや店舗によって提示金額が変わることも…。
しかし、不動産は新築中古に関わらず、まったく同じもの２つとは存在しません。
戸建てに限らずマンションだったとしても、階や間取りや価格が必ず違ってきます。
だから営業マンはいくら高額でも不動産は売りやすいのです。
唯一無二だからこそ、この物件が売れてしまえばもういくらお金を積んでも同じ物件を買うことは出来ないのですから。
急いで購入を決めてもらうための理由付けを購入者に与えることはいとも簡単ということです。
急いで決めなかったことで、たとえ気に入っていた物件が売れてしまったとしても、複数物件を比較する中で不動産についての知識を深めてから購入することが様々なリスク回避に繋がります。
結論を急ぎたい衝動に駆られたときは、一旦クールダウンして話を持ちかえり、十分な検討を重ねた上で決断してください。
この記事が少しでも家探しのお役に立てれば嬉しい限りです。